Rendement brut, net et net-net : ce que mesure vraiment chaque chiffre

Un même bien peut afficher 8 % de rendement brut, 6 % de rendement net et 4 % de rendement net-net. Aucun de ces chiffres n'est « faux » — mais un seul reflète ce que vous gagnez réellement après impôts.

Mis à jour le 10 juin 2026 — Équipe Rendement Réel Immo

En résumé

Le rendement brut ne tient compte que du loyer et du prix d'achat.
Le rendement net déduit les charges récurrentes (charges, taxe foncière, gestion).
Le rendement net-net intègre en plus l'impact de la fiscalité selon le régime choisi.
Plus on avance vers le net-net, plus le chiffre est réaliste mais aussi spécifique à votre situation personnelle.

Trois rendements, trois usages différents

Le terme « rendement locatif » est souvent utilisé sans préciser de quel calcul il s'agit. Pourtant, le rendement brut, le rendement net et le rendement net-net répondent à trois questions différentes :

Rendement brut : « Quel est le ratio loyer / prix, sans aucune déduction ? » — utile pour un premier tri rapide.
Rendement net : « Que reste-t-il une fois les charges courantes payées ? » — plus représentatif, mais encore indépendant de la fiscalité.
Rendement net-net : « Que reste-t-il une fois les impôts payés ? » — le plus proche de la réalité, mais aussi le plus dépendant de votre situation personnelle.

Rendement brut

Rendement brut (%) =

(Loyers annuels / Prix d'achat total) × 100

C'est le chiffre le plus souvent mis en avant car il est simple et flatteur. Il ne tient compte ni des charges, ni de la vacance, ni du crédit, ni de la fiscalité.

Rendement net

Rendement net (%) =

((Loyers annuels − charges − taxe foncière − gestion) / Prix d'achat total) × 100

Ce calcul retire les charges récurrentes supportées par le propriétaire, qu'il soit financé par crédit ou non. Il reste indépendant de la fiscalité personnelle.

Rendement net-net

Le rendement net-net déduit en plus l'impôt et les prélèvements sociaux dus sur le résultat locatif, selon le régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP, SCI à l'IS...) et la tranche marginale d'imposition de l'investisseur. C'est l'indicateur le plus proche de ce que vous gagnez réellement, mais il varie d'un investisseur à l'autre pour un même bien.

Sources officielles

Informations vérifiées et à jour au juin 2026. La réglementation fiscale évolue : vérifiez les conditions actuelles auprès des sources ci-dessus ou d'un professionnel.

Comparatif chiffré

Pour un bien acheté 150 000 € (frais et travaux compris), loué 9 600 €/an, avec 1 800 €/an de charges, taxe foncière et gestion :

Rendement brut	9 600 / 150 000 = 6,4 %
Rendement net	(9 600 − 1 800) / 150 000 = 5,2 %
Rendement net-net (exemple, micro-foncier)	≈ 3,5 à 4 %

L'écart entre rendement brut et rendement net-net peut atteindre 2 à 3 points de pourcentage. Avec un autre régime fiscal (LMNP au réel, par exemple), le rendement net-net pourrait être nettement plus proche du rendement net grâce à l'amortissement.

Comparez le rendement net-net selon le régime fiscal

Le simulateur calcule le rendement brut, net et net-net pour chaque régime fiscal, ainsi que le cash-flow et le TRI.

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Gratuit, sans inscription — rapport PDF disponible à la fin.

Lequel de ces rendements regarder en priorité ?

Le rendement brut peut servir à un premier tri rapide entre plusieurs annonces. Mais pour décider d'un achat, le rendement net-net est l'indicateur le plus fiable, car il intègre votre situation fiscale réelle.

Il doit cependant être complété par le cash-flow, qui intègre le crédit et indique l'effort de trésorerie réel, et par le TRI, qui mesure la performance globale du projet sur sa durée de détention, revente comprise.

Ce que le simulateur Rendement Réel Immo calcule

Rendement brut, net et net-net, pour chaque régime fiscal
Cash-flow mensuel et annuel, avant et après impôts
TRI, VAN et prix cible d'achat sur la durée de détention choisie

Limites et avertissement

Les éléments de cette page sont fournis à titre informatif et pédagogique. Ils ne constituent pas un conseil personnalisé en investissement, fiscal ou juridique. Les règles fiscales évoluent et dépendent de votre situation personnelle : faites valider votre projet par un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable, notaire) avant toute décision d'investissement.

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Questions fréquentes

Vos questions sur le sujet

Quelle est la différence entre rendement net et rendement net-net ?+

Le rendement net déduit les charges récurrentes (charges non récupérables, taxe foncière, frais de gestion) du loyer brut. Le rendement net-net va plus loin en intégrant l'impact de l'impôt et des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, selon le régime fiscal choisi.

Pourquoi le rendement brut est-il souvent mis en avant dans les annonces ?+

Le rendement brut est le plus simple et le plus rapide à calculer : il ne nécessite que le loyer et le prix d'achat. Il sert de premier filtre, mais il surestime systématiquement la rentabilité réelle car il ignore les charges, la fiscalité et le crédit.

Le rendement net-net remplace-t-il le cash-flow ?+

Non, ce sont deux indicateurs complémentaires. Le rendement net-net mesure la performance du bien rapportée au capital investi, indépendamment du financement. Le cash-flow mesure la trésorerie réellement disponible chaque mois, en tenant compte du crédit. Un bien peut avoir un bon rendement net-net et un cash-flow négatif si le crédit est important.

Comment comparer deux biens avec des rendements différents ?+

Il faut s'assurer que le calcul est fait avec la même méthode pour les deux biens (brut, net ou net-net), sur un prix d'achat incluant les frais de notaire et les travaux, et idéalement compléter par le cash-flow et le TRI sur la durée de détention envisagée.